中國(guó)人最喜歡把人劃分成三六九等，卻又最怕被人把自己劃分成三六九等，這是中國(guó)獨(dú)有的階級(jí)悖論。

比如，飛機(jī)、火車(chē)設(shè)置的頭等艙、一等座，在最開(kāi)始的時(shí)候是受到過(guò)質(zhì)疑的。普通艙位擁擠不堪，高級(jí)的艙位寬敞舒適。高級(jí)艙位享盡服務(wù)，甚至還有道門(mén)跟普通艙隔絕開(kāi)來(lái)，這是把人給劃分成了三六九等？

時(shí)至今日，人們對(duì)頭等艙、一等座之類(lèi)的事物早就習(xí)以為常了。

但這幾天，萬(wàn)科又因?yàn)橥瑯拥睦碛商蓸屃恕?/p>

前幾天，北京萬(wàn)科宣布其自持租賃房項(xiàng)目“翡翠書(shū)院”開(kāi)始預(yù)租，租金從最低三居室的1.5萬(wàn)到四居復(fù)式的4萬(wàn)不等。

網(wǎng)絡(luò)上一片批評(píng)與質(zhì)疑之聲。“萬(wàn)科打劫”、“租房人哭了！”等聲音此起彼伏。

畢竟眼淚也不能當(dāng)鈔票使，我們還是抹抹眼淚，來(lái)探討一下萬(wàn)科這一萬(wàn)多的租金貴不貴、能租給誰(shuí)。

一

不管你承不承認(rèn)，這個(gè)世界正在被房子劃分。

在保利2017年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)中，保利將住房梯級(jí)消費(fèi)體系分為這五個(gè)層次：

租賃—剛需—首改—再改—高端改善。

5個(gè)層級(jí)由低到高，代表購(gòu)房者不同階段的不同需求，組成住房梯級(jí)消費(fèi)體系的金字塔。

怎么理解這5級(jí)的住房梯級(jí)消費(fèi)體系？舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：

假如，你現(xiàn)在22歲，剛大學(xué)畢業(yè)，工作地點(diǎn)是深圳，月薪是5000，那你只能租房住。

所以，你處在梯級(jí)住房體系的最底層。

3年后，你的月薪漲到3萬(wàn)，手上存了50萬(wàn)，再加上父母給的100萬(wàn)，你用這150萬(wàn)在深圳偏遠(yuǎn)的地方買(mǎi)了一套60平米的小房子。

這個(gè)時(shí)候，你就是個(gè)剛需。

5年后，等你賺到了人生的第一個(gè)千萬(wàn)，那再買(mǎi)一套大一點(diǎn)的房子，就是首改了，以此類(lèi)推。

到了再改和高端改善這個(gè)層級(jí)，就屬于富人們的事了，不管是國(guó)家還是我等小民就不要替他們操心了。

租賃住房長(zhǎng)期以來(lái)都處在我們住房鄙視鏈里的最底層。不僅丈母娘們不滿(mǎn)意，租房者自己租得也不舒心。因?yàn)樽夥窟^(guò)去一直就和“老破小”聯(lián)系在一起，不到萬(wàn)不得已，租房永遠(yuǎn)是“最后的選擇”。

但是，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展到今天，租房大軍里會(huì)有相當(dāng)一部分人跳出來(lái)跟你說(shuō)“我們不一樣”。

在租賃這一級(jí)，其實(shí)還能細(xì)分出幾個(gè)層次。

最底層是經(jīng)濟(jì)困難的貧困群體，幾乎沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力，他們的需求僅限于有個(gè)容身之處，例如香港的劏房戶(hù)，現(xiàn)在我們絕大部分人還沒(méi)到這種程度。

中間的是收入水平可能在平均水準(zhǔn)左右的人群，也是我們傳統(tǒng)上認(rèn)為的租房群體。

在這之上，其實(shí)在大城市里，還形成了一部分高端租房需求。

他們可能是金融、科技行業(yè)的人才，收入較高，但短期還是買(mǎi)不起市中心的房子。買(mǎi)到比較偏遠(yuǎn)的城市郊區(qū)吧，在擁擠的交通下，每天上下班通勤時(shí)間又太漫長(zhǎng)。

他們可能是外企在華的外籍高管，收入不菲，但是終究還是要回國(guó)的，不需要在中國(guó)買(mǎi)房。哪怕想買(mǎi)可能也因?yàn)橥鈬?guó)人的身份有所限制。

他們可能是剛到大城市工作創(chuàng)業(yè)的“新北京人”、“新上海人”，有購(gòu)買(mǎi)力，但是由于當(dāng)前大城市嚴(yán)格的限購(gòu)政策，有錢(qián)也買(mǎi)不了房。

他們甚至可能有錢(qián)任性，買(mǎi)得起又不想長(zhǎng)期定居，人家向往詩(shī)和遠(yuǎn)方，干嘛在大城市里吸霧霾和每月?lián)u號(hào)買(mǎi)車(chē)呢。

萬(wàn)科這個(gè)“翡翠書(shū)院”的租賃項(xiàng)目，正好就滿(mǎn)足了這批人群的需求痛點(diǎn)。

根據(jù)公開(kāi)資料，“翡翠系”是萬(wàn)科的高端住宅系列，采用低密社區(qū)建造方式，建筑質(zhì)量、戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)都將按照高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)，同時(shí)提供萬(wàn)科自有平臺(tái)高端的物業(yè)和配套服務(wù)。

而翡翠書(shū)院這個(gè)項(xiàng)目，位于北京繁華的海淀區(qū)，周邊覆蓋有一條輕軌，好幾條城市交通路線(xiàn)，一路之隔還有個(gè)海淀綠心公園。

品質(zhì)高，面積夠大，適合一家老小居住。位于市區(qū)，周邊交通便利，上下班方便。旁邊還有個(gè)公園，沒(méi)事還可以下樓散散步，遛遛狗。

怎么看，都是一個(gè)稱(chēng)得上高端、豪華的項(xiàng)目。

而北京作為互聯(lián)網(wǎng)和科技企業(yè)密集的城市，有高端需求的人群是龐大的。

以整體收入較高的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為例，萬(wàn)科和騰訊此前做過(guò)一個(gè)主題調(diào)研。結(jié)果顯示，超過(guò)八成的受訪(fǎng)對(duì)象對(duì)目前居住情況表示不滿(mǎn)足。對(duì)他們而言，最重要的居住夢(mèng)想就是離工作地點(diǎn)近、生活教育養(yǎng)老配套全。其中，超過(guò)一半互聯(lián)網(wǎng)人表示愿意嘗試高品質(zhì)社區(qū)。

高端租賃住房的市場(chǎng)潛力也是巨大的，因?yàn)橐酝@樣的商品太少了——開(kāi)發(fā)商過(guò)去蓋完房子賣(mài)了就能賺大錢(qián)，為什么要做回報(bào)周期漫長(zhǎng)的租賃呢？

現(xiàn)在在國(guó)家租購(gòu)并舉的政策大旗下，有更多的租賃項(xiàng)目推出來(lái)，不管是不是高端型產(chǎn)品，都是好事。

二

中國(guó)老百姓在房子的事上，一直很焦慮，焦慮到不行，每每超出自己購(gòu)買(mǎi)力一截的商品出現(xiàn)，神經(jīng)都怕是要痛起來(lái)，紛紛掉著眼淚說(shuō)不公。

但如果你大學(xué)學(xué)過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)《微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》，你就會(huì)知道市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征之一就是價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。會(huì)有你能買(mǎi)得起的廉價(jià)商品，當(dāng)然也會(huì)有你買(mǎi)不起的優(yōu)質(zhì)商品。

就如上文所說(shuō)，稍微了解一下萬(wàn)科此次預(yù)租的“翡翠書(shū)院”，就知道無(wú)論從哪方面來(lái)看，它都是妥妥的豪宅。豪宅拿來(lái)賣(mài)兩千萬(wàn)一套很常見(jiàn)，豪宅拿來(lái)租，一個(gè)月1.5萬(wàn)起，也沒(méi)必要大驚小怪。

當(dāng)市場(chǎng)充分發(fā)展的時(shí)候，市場(chǎng)劃分就越來(lái)越精細(xì)，更多不同需求層次的消費(fèi)者就能被更加貼心地滿(mǎn)足。

萬(wàn)科的“翡翠書(shū)院”，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)確實(shí)貴，但萬(wàn)科這次瞄準(zhǔn)的是高端的租賃需求。這部分目標(biāo)消費(fèi)人群，一萬(wàn)五的月租金貴嗎？并不。

還有一個(gè)基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)是，市場(chǎng)是雙向選擇的。產(chǎn)品定了價(jià)，總要有消費(fèi)者認(rèn)可才能成交。

比如說(shuō)，雅漾噴霧的成分只是水和氮?dú)猓?00ml賣(mài)到180人民幣，還很受追捧。如果你跟你女朋友說(shuō)，買(mǎi)這個(gè)玩意兒純屬糟蹋錢(qián)，買(mǎi)瓶2塊錢(qián)的農(nóng)夫山泉來(lái)噴效果是一樣的，我猜她大概率會(huì)給你一巴掌。

農(nóng)夫山泉和雅漾噴霧當(dāng)然是不一樣的，同理，租房子和買(mǎi)房的交易邏輯也不一樣。租房行為相對(duì)于買(mǎi)房而言，少了推波助瀾的投資屬性，如果租賃產(chǎn)品大幅度偏離其價(jià)值以及需求人群的心理預(yù)期，結(jié)果很可能就是租不出去。

作為一家上市公司，萬(wàn)科又不傻，自己又沒(méi)有壟斷北京的租房市場(chǎng)，沒(méi)有理由去胡亂定價(jià)，你也沒(méi)必要替萬(wàn)科操這份心。

從人性的角度分析，這次大喊著萬(wàn)科搶劫的人，可能一直寄望于租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。

人們喜歡以營(yíng)利來(lái)評(píng)判一個(gè)企業(yè)的能力優(yōu)劣，但當(dāng)這個(gè)企業(yè)介入到自己劣勢(shì)的領(lǐng)域時(shí)，人們又要求企業(yè)注重社會(huì)公義。

尤其在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這兩年做大做強(qiáng)的房企常常成為人們吐槽的對(duì)象。房企當(dāng)然需要自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，但是我們也要明白，單靠企業(yè)一方的力量是無(wú)法解決當(dāng)前住房矛盾的。

作為北京市首個(gè)全自持項(xiàng)目，同時(shí)也是全國(guó)首個(gè)高品質(zhì)自持住宅，翡翠書(shū)院可以說(shuō)是萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，積極踐行租購(gòu)并舉相關(guān)政策的標(biāo)志性產(chǎn)品，具有重要的示范意義，這已經(jīng)是萬(wàn)科作為一家企業(yè)，為租賃市場(chǎng)的發(fā)展做出的貢獻(xiàn)了。

在萬(wàn)科等房企的帶動(dòng)下，我們可以預(yù)見(jiàn)，將來(lái)還會(huì)有更多房企推出更多滿(mǎn)足各個(gè)需求層次的租賃產(chǎn)品出現(xiàn)。

總而言之，精耕細(xì)作的產(chǎn)品租一萬(wàn)五，沒(méi)什么好焦慮的。如果有一天，那些一夜出圖紙、三個(gè)月開(kāi)盤(pán)、五個(gè)月蓋完的產(chǎn)品都要租一萬(wàn)五了，到時(shí)咱再一起哭。