2021年下半年以來(lái)，擁有國(guó)資背景的房企，以及各地城投平臺(tái)公司成為土拍市場(chǎng)的主角。值得注意的是，在此過(guò)程中，除了為當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)托底，還有國(guó)資企業(yè)走出大本營(yíng)，在熱點(diǎn)城市逆市拿地。

(資料圖)

武漢市國(guó)資委旗下的武漢城市建設(shè)集團(tuán)有限公司（下稱“武漢城建”）就是逆市拿地的企業(yè)之一。這家在2020年9月才正式成立的公司，近年來(lái)頻頻走出武漢，在南京、義烏、寧波、蘇州、佛山、東莞、廣州等熱點(diǎn)城市拿地，中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年，武漢城建權(quán)益拿地金額為257億元，同比增加12億元，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中排名第11位。

另外，在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不談目標(biāo)的當(dāng)下，以城市更新、建筑施工、綜合開(kāi)發(fā)為主要業(yè)務(wù)的武漢城建公開(kāi)提出，要將自己打造為“營(yíng)收千億級(jí)國(guó)企”。

走出武漢

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)的銷售榜單顯示，2022年，武漢城建以550.3億元的全口徑銷售額排名34位，較2021年的57位上升了23個(gè)名次，較2020年的71位上升了37個(gè)名次。

武漢城建的大本營(yíng)在武漢。武漢城建的官網(wǎng)稱：“每10戶武漢家庭，就有一戶武漢城建集團(tuán)的業(yè)主?！倍鶕?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年，武漢城建在武漢的全口徑銷售額為352.23億元，在武漢的商品房市場(chǎng)占有率排名第一，較第二名湖北聯(lián)投134.53億元高約217億元。

武漢市的土拍市場(chǎng)上，武漢城建也是拿地的“主力軍”。數(shù)據(jù)顯示，2022年，武漢成功出讓土地109宗，共攬金908.9億元，而僅武漢城建一家企業(yè)就貢獻(xiàn)了228億元的拿地金額，共拿地10宗，成為2022年武漢土拍市場(chǎng)中競(jìng)得地塊數(shù)量最多的房企。

除了深耕武漢市場(chǎng)，武漢城建在其他城市的土拍中也展露頭角。

今年4月的廣州首輪土拍中，廣州荔灣區(qū)白鵝潭板塊的羊城食品廠地塊成為熱門地塊，吸引了包括武漢城建、保利、華潤(rùn)置地、越秀、中海、招商、華發(fā)、中鐵建、建發(fā)、五礦、廈門國(guó)貿(mào)、中建五局、華僑城、龍湖在內(nèi)的十多家房企參與競(jìng)拍，最終，武漢城建成為搖號(hào)環(huán)節(jié)的幸運(yùn)兒，以及19.3億元的封頂價(jià)拿下該地塊，成交樓面價(jià)32199元/平方米。

此外，在廣州今年首輪土拍中，武漢城建還參與了番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊的競(jìng)拍，該地塊的熱度也較高，共吸引了包括武漢城建在內(nèi)的16家房企到場(chǎng)競(jìng)拍，不過(guò)，最終該地塊被南通亞倫搖號(hào)競(jìng)得，武漢城建“陪跑”。

去年4月，武漢城建以50.3億元拿下了東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)沙頭社區(qū)一TOD地塊，首次進(jìn)入東莞市場(chǎng)。此后，其與招商蛇口聯(lián)合開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目名為“臻境花園”。據(jù)悉，該項(xiàng)目占地面積約

5.8萬(wàn)平米，總建面約30萬(wàn)平米，規(guī)劃約2000戶。

更早以前，武漢城建在長(zhǎng)三角區(qū)域拿地勢(shì)頭較強(qiáng)。2020年12月，武漢地產(chǎn)集團(tuán)與融創(chuàng)聯(lián)合，以總價(jià)40.01億元競(jìng)得寧波北侖一宗商住地，以總價(jià)14.55億元競(jìng)得北侖新碶鳳凰山西ZB04-05-04b地塊，兩宗地的競(jìng)價(jià)輪數(shù)均在200次，溢價(jià)率超26%。

2021年3月，武漢城建全資控股的武漢地產(chǎn)經(jīng)過(guò)102輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)30.013億元競(jìng)得義烏市江濱北路與賓王路交叉口西北側(cè)地塊，樓面價(jià)36030元/平方米，溢價(jià)率53.03%；2021年4月，武漢地產(chǎn)以25.68億元競(jìng)得寧波慈溪市慈古塘一地塊，競(jìng)價(jià)107輪，溢價(jià)率29.82%。；2021年6月，武漢地產(chǎn)以18.45億元一次性報(bào)價(jià)競(jìng)得蘇州蘇地2021-WG-32號(hào)地塊，落子高新科技城；2021年8月，武漢地產(chǎn)以32.2億元的上限價(jià)競(jìng)得金華義烏北苑街道前洪有機(jī)更新地塊，溢價(jià)率29.84%。

武漢城建官網(wǎng)顯示，其深耕武漢本土市場(chǎng)，大力實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，積極拓展長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)重點(diǎn)城市市場(chǎng)，目前開(kāi)發(fā)版圖已經(jīng)增至20個(gè)城市

重組后的千億目標(biāo)

武漢城建成立的時(shí)間并不長(zhǎng)。2020年9月，武漢市委、市政府批準(zhǔn)，將武漢地產(chǎn)集團(tuán)、商務(wù)區(qū)集團(tuán)、武漢建工集團(tuán)、武漢園發(fā)公司、市工程咨詢部、武漢二零四九集團(tuán)、武漢市都市產(chǎn)業(yè)集團(tuán)七家企業(yè)整合為武漢城建集團(tuán)，至此，武漢城建正式成立。

新成立的武漢城建在其官方網(wǎng)站上表示，其主要業(yè)務(wù)包括城市更新、建筑施工、綜合開(kāi)發(fā)等，發(fā)展戰(zhàn)略是“雄踞武漢，傲立湖北，布局全國(guó)，揚(yáng)帆海外”，立志成為具有全球影響力的一流城市綜合運(yùn)營(yíng)商。另外，武漢城建還定下目標(biāo)：打造“營(yíng)收千億級(jí)國(guó)企”。公開(kāi)資料顯示，武漢城建集團(tuán)成立后，與首創(chuàng)置業(yè)、招商蛇口、中國(guó)金茂、融創(chuàng)中國(guó)等品牌房企來(lái)往比也較頻繁，或展開(kāi)高層座談交流，或進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

上述7家企業(yè)中，武漢地產(chǎn)集團(tuán)的開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)。公開(kāi)信息顯示，整合之前，武漢地產(chǎn)集團(tuán)是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的頭部企業(yè)，2017年、2018年分別以142.3億元、176.2億元的權(quán)益銷售金額，位列武漢市房地產(chǎn)銷售榜第六名和第二名。

而早在2018年，武漢地產(chǎn)就陸續(xù)走出武漢市場(chǎng)。2018年，武漢地產(chǎn)集團(tuán)與建發(fā)集團(tuán)成立合營(yíng)公司，共同開(kāi)發(fā)廈門兩宗土地；2018年11月，武漢地產(chǎn)以19.11億元競(jìng)得浙江紹興越城區(qū)一宗商住地；2019年6月，武漢地產(chǎn)集團(tuán)以38.12億元競(jìng)得浙江紹興鏡湖奧體中心旁一宗大體量商住地，競(jìng)價(jià)290輪，溢價(jià)率17.8%。

不過(guò)，企業(yè)整合之前武漢地產(chǎn)集團(tuán)的規(guī)模有限，年度營(yíng)收僅70億元左右，整合之后，武漢城建的規(guī)模明顯增大，2020年，其權(quán)益銷售金額升至204.48億元，超越融創(chuàng)中國(guó)，位居當(dāng)年武漢市商品房銷售榜第一。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2020~2022年，武漢城建的年度營(yíng)收增至今266.54億元、500.92億元、580.81億元。

值得注意的是，武漢城建努力做大規(guī)模的同時(shí)，其杠桿率也在上升。

今年6月15日，由于武漢城建集團(tuán)杠桿率較高，惠譽(yù)評(píng)定其財(cái)務(wù)狀況為“較弱”。惠譽(yù)稱，2022年末該公司的凈杠桿率(以凈債務(wù)與EBITDA比率衡量)升至25.6倍，預(yù)計(jì)該比率將在未來(lái)五年隨武漢城建對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和公共工程的進(jìn)一步投資而持續(xù)攀升至30倍以上?！安贿^(guò)，債務(wù)到期狀況分布均衡、流動(dòng)性充裕及持續(xù)資本注入有助于武漢城建集團(tuán)減輕再融資風(fēng)險(xiǎn)?！被葑u(yù)稱。

與此同時(shí)，武漢城建在債券市場(chǎng)上也比較活躍，發(fā)行的短期債券不少，今年以來(lái)，武漢城建已經(jīng)在籌劃發(fā)行第五期超短期融資債券。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年末，武漢城建的短期債務(wù)約238億元，長(zhǎng)期債務(wù)459億元，短期債務(wù)占比34%，略高于行業(yè)30%的安全標(biāo)準(zhǔn)。

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