2022年上半年，針對低迷的房地產(chǎn)市場，監(jiān)管層多次釋放利好信號，房貸審批提速，房貸利率下調，隨著優(yōu)化樓市調控政策密集出臺，房地產(chǎn)整體市場熱度呈邊際回升態(tài)勢。

值得注意的是，已有投資機構在暫入困境的中國房地產(chǎn)行業(yè)嗅到機會。據(jù)英國金融時報報道，不良債務專業(yè)投資公司Gramercy Funds在資金緊張的中國房地產(chǎn)行業(yè)嗅到了“經(jīng)驗豐富的信貸投資者的機會”，已購入2億美元中資房地產(chǎn)債券，并將繼續(xù)增持。。

隨著政策效應開始發(fā)酵，綜合市場分析來看，下半年房地產(chǎn)景氣度將持續(xù)回升。

政策效應開始發(fā)酵

由于基數(shù)效應等因素，簡單根據(jù)同比數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場形勢會存在誤區(qū)，應根據(jù)環(huán)比等多類數(shù)據(jù)綜合判斷。穩(wěn)經(jīng)濟大盤之下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的跡象，政策效應開始發(fā)酵。

近日，易居研究院智庫中心發(fā)布的《百城土地成交報告》顯示，6月前20日，全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比5月前20日增速為20%，同比去年6月前20日增速為-40%。同樣，成交建筑面積為2933萬平方米，環(huán)比5月前20日增速為39%，同比去年6月前20日增速為-60%。成交金額為1661億元，環(huán)比5月前20日增速為53%，同比去年6月前20日增速為-52%。

更早之前，財政部發(fā)布的一組數(shù)據(jù)則顯示出，土地財政收入跌幅有所縮窄。

財政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入(下稱“土地出讓收入”)18613億元，比去年同期減少7510億元，同比下降28.7%。不過5月份土地出讓收入跌幅(-24%)較4月縮窄了13.9個百分點。

從房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來看，易居研究院智庫中心發(fā)布的《百城新房成交預測報告》則顯示，2022年6月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積預計為2506萬平方米，環(huán)比預計增長21%;今年5月份，這100個城市環(huán)比增長14%。據(jù)此，預計6月份新建商品住宅成交面積將繼續(xù)保持環(huán)比正增長態(tài)勢，環(huán)比增速也將有所擴大，同時同比降幅得以繼續(xù)收窄。

基于以上數(shù)據(jù)，在3月以來持續(xù)落地穩(wěn)樓市政策的助力下，房地產(chǎn)交易層面的數(shù)據(jù)開始有所改觀，房地產(chǎn)交易行情改善的趨勢明顯。

對于樓市的回暖，房企的感受更為直接。6月28日，萬科董事會主席郁亮在萬科2021年年度股東大會上談及房地產(chǎn)市場形勢時斷定，從短期來看，市場已經(jīng)觸底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。

值得注意的是，已有投資機構在陷入困境的中國房地產(chǎn)行業(yè)嗅到了機會。據(jù)英國金融時報報道，不良債務專業(yè)投資公司Gramercy Funds認為，一些中國房地產(chǎn)公司債券的價格低于內在價值，有經(jīng)驗的投資者有機會實現(xiàn)這種內在價值。

該公司創(chuàng)始人羅伯特•柯尼希斯貝格爾表示：“在我們關注的公司中，大約有10家的價格肯定低于內在價值。我們認為，通過在合理的時間內參與推動重組，我們可以實現(xiàn)這種內在價值。”

下半年景氣度將持續(xù)回升

2021年四季度以來，房地產(chǎn)調控政策逐步轉向“支持合理住房需求”和“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。針對房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大的情況，監(jiān)管部門圍繞穩(wěn)定市場信心推出系列政策舉措，積極滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，維護房地產(chǎn)企業(yè)債券融資渠道穩(wěn)定暢通。

市場普遍認為，2022年下半年，隨著利好政策不斷出臺，購房需求會得到進一步釋放，市場景氣度也將逐步回升。

數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，全國商品房銷售面積50738萬平方米，商品房銷售額48337億元。環(huán)比來看，5月份房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額環(huán)比增速分別為26%、30%。

植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平認為，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)的重要前提是銷售企穩(wěn)。銷售回款是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源。釋放購房需求是銷售回暖不可或缺的前提，前者需要放松限購限售和給予金融支持兩方面共同配合。合理購房需求的金融支持，包括降低首付比例、下調按揭貸款利率、放松限貸標準等等，這些舉措有助于降低居民購房負擔與成本，從而促進需求釋放。回顧過去房地產(chǎn)下行周期的經(jīng)驗，下調首付比例和貸款利率后，各大城市紛紛放松限購限售標準。在放松限購和積極的金融支持下，商品房銷售增速于半年左右后開始觸底企穩(wěn)回升。

據(jù)不完全統(tǒng)計，開年至今已有近百個區(qū)域放松地產(chǎn)需求端政策，包括調低首套首付比、下調房貸利率、限購限貸政策放松，以及通過公積金貸款、購房補貼等方式鼓勵購房。

浙商證券首席經(jīng)濟學家李超認為，當前地產(chǎn)政策放松主要仍集中在三四線城市，預計未來將有更多一二線城市迎來二套住房政策放松，限購限貸條件也有望進一步放寬并有效提振地產(chǎn)銷售。

穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長，除了促進銷售回暖外，改善房企融資環(huán)境也是關鍵所在。

近期，央行在《關于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》中強調，保持開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房企風險處置項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度等。

更早之前，政治局會議強調，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

連平表示，在政策積極推動下，下個階段房企資金融通的堵點有望逐漸打通，融資渠道將有所拓寬，房企融資狀況將會逐步改善。

李超認為，2021年四季度以來，已陸續(xù)有廣州、成都、煙臺、南京等城小幅放松預售資金監(jiān)管力度。受益于未來預售資金監(jiān)管的放松，房企流動性增強后被動再投資鏈條恢復有望提速。

中國社會科學院6月14日發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書2022》預計今年房地產(chǎn)市場將持續(xù)復蘇。該報告預計，2022年房地產(chǎn)交易市場逐步修復，第一季度成交量完成筑底，第二季度成交價格實現(xiàn)止跌。對于2022年的房地產(chǎn)調控政策，藍皮書建議，進一步完善因城施策目標與手段，改進完善住房需求管控政策，推進房貸利率的合理下調，優(yōu)化住房交易增值稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等。(杜 川)

關鍵詞： 房地產(chǎn)市場熱度 邊際回升態(tài)勢 房地產(chǎn)景氣度 房產(chǎn)企業(yè)債券融資渠道