隨著“房住不炒”的落實和針對房地產行業(yè)的“三道紅線”調控深入實施，部分房企在資本市場出現違約現象，多只債券持續(xù)下跌，并影響到市場信心。根據相關統計數據，今年前8個月房企累計發(fā)債規(guī)模同比下降21%，債券融資規(guī)模累計增速降幅持續(xù)擴大。從整體情況來看，整體債市處于低迷尚未得到修復，并導致房企票面利率上升，發(fā)債期限縮短。

前8月房企累計發(fā)債近7000億元

根據貝殼研究院統計，2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，規(guī)模減少1817億元。前8月累計增速較前7月加速下滑，2021年1-8月發(fā)債規(guī)模相當于2020年全年的58%。

一位業(yè)內觀察人士告訴中國經濟時報記者，在調控政策的持續(xù)影響下，房地產行業(yè)以往的高負債高杠桿模式已不可持續(xù)，房地產企業(yè)紛紛加入降負債降杠桿的浪潮。在這個過程中，部分房企流動性出現問題，手中現金不足以覆蓋短期債務，而融資成本卻同比變高，導致即便“借新還舊”也難以為繼，并出現債務違約等問題。

“地產行業(yè)出現債務違約直接導致市場對部分企業(yè)失去信心，國際評級機構也紛紛對這些違約的企業(yè)下調評級，并導致其融資渠道進一步收窄，融資難度陡增，而其自身的現金流并不足以覆蓋短期債務，這也讓其很容易步入惡性循環(huán)。”該人士對本報記者表示，隨著監(jiān)管日趨嚴格，房企債務違約問題導致境內外資本市場信心持續(xù)低迷。

貝殼研究院的數據印證了這個判斷。根據其對地產企業(yè)的統計數據，2021年1-8月境內債券規(guī)模占比70%，較2020年同期上升7個百分點;境內1-8月累計發(fā)債規(guī)模約4904億元，同比下降約11%，降幅進一步擴大。

境外方面，今年1-8月房企累計發(fā)債折合人民幣約2095億元，同比下降約37%。房企境外融資規(guī)模占比跌至30%，維持2017年以來低占比水平。

房地產債券市場在監(jiān)管政策趨緊下相對低迷。中誠信國際對中國房地產行業(yè)評級下調以及部分房企負面事件的持續(xù)發(fā)酵等，一系列事件加劇了資本市場信心下滑，增加了境內外債券市場的波動性。從整體上看，境內債市波動性小于境外，境內債市主導地位將持續(xù)保持。

房企償債壓力加大

從貝殼研究院的統計數據來看，8月單月房企境內外債券融資共發(fā)行62筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。

從結構上分析看，8月境外融資共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數量降至個位數;融資規(guī)模約62億元人民幣，環(huán)比下降77.9%;8月境外發(fā)債主體均為民營房企，基本上都是借新還舊。

8月境內債券共發(fā)行56筆，發(fā)行規(guī)模約509億元，環(huán)比下降23.8%，同比減少32.8%。境內債券發(fā)行規(guī)模占比約89%，年內債券市場主導比重繼續(xù)擴大。

值得注意的是，8月信用債違約16筆，其中地產相關違約事件7筆，占比過半，違約類型主要為未按時兌付本息。

隨著房地產金融監(jiān)管政策不斷升級，房企在降負債方面效果顯著，與此同時，也加速了一些企業(yè)暴露自身債務缺陷，房企違約的負面影響將會帶來金融市場的波動。

不過，8月份也有包括世茂、陽光城、花樣年等多家房企積極回購前期債券，除了改善自身債務結構外，也在一定程度上提振了市場信心。地產股市場，同樣有包括萬科、金科、奧園等多家房企表示會適時選擇回購股份，對地產投資信心回升起到積極作用，也將對沖部分負面影響。

隨著房企中期財報披露接近尾聲，財報顯示，多數房企財務結構得到改善，同時表現出積極持續(xù)的降負債態(tài)度。預計全年在客觀環(huán)境與主觀意愿下，房企債券融資規(guī)模將整體收縮。

值得警惕的是，2021年8月境內外債券融資到期債務規(guī)模約1196億元，也就是說，房企新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務規(guī)模二分之一。這也說明房企整體償債壓力在進一步加大，將對房企的融資能力提出更大的考驗。

關鍵詞： 整體債市 房地產企業(yè) 發(fā)債規(guī)模 償債壓力